Az ingatlanpiac egyik legérzékenyebb és legtöbb kérdést felvető pontja a foglaló átadása. Sokan találkoznak ezzel a kifejezéssel ingatlan adásvétel során, de kevesen vannak tisztában a valódi jelentésével, jogi következményeivel és gyakorlati szerepével. A következőkben részletesen bemutatom, mit érdemes tudni a foglalóról – különös tekintettel az eladói oldalra.
A foglaló a Polgári Törvénykönyv által szabályozott jogintézmény. Ez nem egy előleg, és nem is pusztán egy szándéknyilatkozat. A foglaló egy biztosíték, amelyet az egyik fél (általában a vevő) fizet a másik félnek (általában az eladónak) az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg. Célja a szerződés teljesítésének megerősítése, és a visszalépés esetére előre meghatározott következmények biztosítása.
Fontos, hogy a foglaló átadását mindig rögzíteni kell írásban. Egy szóbeli megállapodás vagy egy általános pénzmozgás nem tekinthető foglalónak a jog szemszögéből, és vitás helyzetben komoly hátrányba kerülhet az a fél, aki nem tudja pontosan igazolni, milyen céllal történt az átadás.
A piaci gyakorlat szerint a foglaló mértéke a vételár 5–10%-a között mozog. Az összeg pontos nagyságát a felek közösen határozzák meg, de fontos, hogy az ne legyen se túl alacsony, se túl magas.
Egy túlságosan kis összeg nem tölti be a biztosíték funkcióját, míg egy túlzottan magas foglaló aránytalan kockázatot jelenthet. Ezért érdemes középutat választani, amit a vevő és az eladó is korrektnek érez.
Az egyik leggyakoribb félreértés az, hogy a foglaló és az előleg azonos jelentéssel bír. Ez nem így van. A különbség nemcsak elnevezésben, hanem jogi következményekben is megmutatkozik.
A félreértések elkerülése érdekében érdemes már a szerződésben pontosan rögzíteni, hogy az adott összeg milyen jogcímen kerül átadásra.
A foglaló visszafizetésének szabályait a Polgári Törvénykönyv egyértelműen rögzíti.
Ezek a szabályok akkor is érvényesek, ha nem külön pontként szerepelnek a szerződésben, hiszen a Ptk. alapelveként érvényesülnek.
Az ingatlanos tapasztalatok alapján a legtöbb probléma abból adódik, hogy a foglaló átadása és rögzítése nem megfelelően történik. Ilyen esetek:
Egy jól megfogalmazott, ügyvéddel átnézett szerződés ezeket a hibákat kiküszöböli.
Ha valaki eladóként vesz részt egy adásvételben, különösen fontos, hogy tisztában legyen azzal, milyen következményekkel jár a foglaló átvétele:
Ezért minden esetben körültekintően érdemes eljárni, és lehetőleg csak akkor foglalót átvenni, ha valóban biztos a döntésében.
A foglaló az ingatlan adásvétel egyik legfontosabb biztosítéka, amely erősíti a felek közötti bizalmat, de komoly következményekkel is jár. Nem helyettesíti a szerződés többi részét, de jelentős súllyal esik latba, ha valamelyik fél visszalépne. Eladóként különösen fontos, hogy ne csak az összeget nézze, hanem a mögöttes jogi hátteret is megértse.
Ingatlan eladása során a foglaló átvétele sok esetben elkerülhetetlen. Éppen ezért nem elég csak a szokásokat követni – szükség van pontos jogi ismeretekre és a folyamat tudatos kezelésére. Ha szeretnéd biztonságosan végigvinni az értékesítést, érdemes időben utánajárni a részleteknek, és minden lépést előrelátóan megtervezni.
Hamarosan jelentkezem.
