1139 Budapest

Béke tér 10-11.

ÖRÖKÖLT INGATLAN ELADÁSA 5 ÉVEN BELÜL

örökölt ingatlan eladása 5 éven belül

 

Az örökölt ingatlanok eladása sajnos legtöbbünk számára komoly érzelmi terhet jelent, amely teher alatt sokszor nehéz a legjobb döntéseket meghozni, hiszen a legtöbben elsősorban a ránk nehezedő érzelmi tehertől szeretnénk megszabadulni, amely helyzetet -valljuk meg őszintén- sok vevő megpróbál kihasználni, hiszen ők a saját érdeküknek megfelelően alakítják az adásvétel feltételeit.

De, hogy eladóként ennek ellenére a nap végén ne érezzük azt, hogy veszítettünk, nem árt, ha felkészültek vagyunk és előre tudunk néhány fontos dolgot.

Ebben a cikkben elsősorban az örökölt ingatlan- lakás eladásának jogi vonzatait írom le és abban próbálok meg segíteni, hogy jogi oldalról érezhesd magad tájékozottnak. Az ingatlan eladásának / értékesítésének technikai oldalára máskor kerítek sort.

Cikkajánló

Adó vagy illeték?

Elég sokszor találkozom azzal, hogy nem tesznek különbséget az adó, illetve az illeték között, vagy összekeverik a fogalmak jelentését.

Nézzük meg egész egyszerűen, az örökölt ingatlanok példáján keresztül, mi a különbség a kettő között.

–       illetékfizetési kötelezettségünk keletkezése öröklés esetén az örökül hagyó halálának napján keletkezik.

–       adófizetési kötelezettségünk keletkezése az örökölt ingatlan eladásáról szóló adásvételi szerződés földhivatalba történő benyújtásának napja

Számlaszámok a befizetéshez:

Az illeték esetén erre a bankszámlára kell fizetnünk (ha kell):

10032000-01070044 (NAV Illetékek bevételi számla)

Adó esetén erre a számlaszámra kell fizetnünk (ha kell):

10032000-06056353 (NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla)

 

örökölt ingatlan eladása
Ingatlan öröklési illeték

Fontos tudni, ha ingatlant öröklünk, akkor bizony illeték és adó fizetésére vagyunk kötelezettek. Szerencsére azonban vannak lehetőségek, kivételek és kedvezmények, amik lehetővé teszik kötelezettségeink csökkentését vagy akár teljes mértékű elengedését.

Illetékkötelezettség keletkezésének dátuma

Először is kezdjük azzal, hogy az öröklési illetékkötelezettség az örökhagyó halálának napján keletkezik. 

A jelenlegi szabályozás alapján illetéket kell fizetnünk, kivéve, ha az örökhagyó egyenes ági rokona, bejegyzett házastársa, bejegyzett élettársa vagyunk.

Mentesül tehát az öröklési illeték fizetése alól az egyenes ági rokon (az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is ideértve), a házastárs és a bejegyzett élettárs által örökölt vagyon. Az örökhagyó testvére által megszerzett vagyon (vér szerinti testvér, féltestvér, örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolat). Az örökhagyó mostoha – és nevelt gyermeke, mostoha- és nevelő szülője által megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 millió forint.

Természetesen az illetéktörvény ettől sokkal részletesebben és hosszabban szabályoz, de mivel a leggyakrabban a fent leírt esetekkel találkozom, ezért ezeket ragadtam ki.

Az örökölt ingatlan értéke

Halálesetkor az illetékes önkormányzat adóosztálya állítja ki az úgynevezett adó- és értékbizonyítványt. Ez képezi az alapját az örökölt ingatlan értékmeghatározásának.

Az örökölt ingatlan tiszta értéke

Öröklés esetén azonban az illeték alapja a vagyonszerző által megszerzett vagyon tiszta értéke. Ennek megállapításához a megszerzett vagyon forgalmi értékéből (amit az adó- és értékbizonyítvány tartalmaz) le kell vonni a hagyatékot terhelő tartozás vagy tartozások értékének az örökösre vagy több örökös esetén az egy-egy örökösre eső részét.

Ennek következtében fordulhat elő az az eset, hogy nem tartozunk azok körébe, akik alapvetően mentesülnek az öröklési illeték megfizetése alól, de mégsem kell fizetnünk, hiszen az örökölt ingatlan adó- és értékbizonyítványában szereplő összeg és az örökölt tartozások különbsége nulla.

A teljes öröklési illeték alól mentesül az örökös akkor is, ha a felajánlott és elfogadott

ingóörökség értéke eléri az ugyanabból a hagyatékból származó valamennyi örökségét

terhelő illeték összegét.

örökölt ingatlan eladása

Öröklési illeték mértéke

Az öröklési illeték általános mértéke az egy-egy örökösnek juttatott örökség tiszta értéke után 18 százalék. A lakástulajdon és a lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog öröklésekor pedig a tiszta érték utáni 9 százalék.

Örökölt ingatlan eladása utáni adózás

Az örökölt ingatlan eladása utáni adózás egyik fontos mérföldköve (magánszemélyek esetében), hogy 5 évnél régebben vagy 5 évnél korábban örököltük az ingatlant.

Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül

A szerzés időpontja

Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.

Ennek az ingatlannak az eladásából számított adó pedig a következők szerint számítódik.

Az eladás időpontja

Az ingatlan eladásból származó jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amikor az erről szóló érvényes szerződést, okiratot az ingatlanügyi hatósághoz – másnéven a földhivatalhoz – benyújtották.

Az eladásból származó bevétel

A bevétel megállapításának első lépése az ingatlan átruházásából származó bevétel meghatározása. Bevételnek tekintendő mindazon a bevétel, melyet a magánszemély az átruházással megszerez. Ilyen például az eladási ár.

Abban az esetben, ha a vevő a vételárat nem egy összegben, hanem részletekben fizeti meg, akkor is a teljes vételárat kell a jövedelemszerzés évében bevételnek tekinteni, mivel a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának a napja.

Ezért lehet jó ötlet év vége közeledtével megfontolni, hogy az eladni kívánt ingatlanunk adásvételi szerződését az adott év december 31-e előtt írjuk-e alá, vállalva ezzel, hogy következő évben megfizetjük az adó összegét is vagy áttesszük-e az aláírást az új évre, amivel elodázhatjuk az adó kifizetését 1 évvel.

A költség

Az ingatlan átruházásából származó bevételből (egyszerűbb esetben fogalmazhatunk úgy is, hogy az eladási árból) levonható költségek a következők:

– megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások,

– értéknövelő beruházások,

– a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások, ideértve az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeget is.

Kicsivel közérthetőbben fogalmazva tehát költség lehet:

-ha a szerzéskori érték szerződésből nem állapítható meg, mert nem szerződéses keretek között vásároltuk meg az ingatlant, hanem örököltük, akkor az illetékkiszabáshoz figyelembe vett érték vehető figyelembe, mint költség

-vagy ha az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket (pl. egyenes ági öröklés esetén, mert az illetékmentes), az örökléssel szerzett ingatlan hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljáráskor az ingatlan értékeként feltüntetett érték lehet költség

-az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg, vagyis az örökölt ingatlan után igazoltan befizetett örökösödési illeték teljes összege

-az értéknövelő beruházás, ami az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás.

Ide tartozik az az igazolt kiadás is, ami

• az ingatlan átruházását megelőző 24 hónapon belül, és

• az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben

• az ingatlan állagmegóvása céljából történt.

Ide kapcsolódik és rendkívül fontos, hogy a házilagos munka nem számolható el költségként.

Az örökölt ingatlan 5 éven belüli eladásából származó jövedelem kiszámítása

A jövedelem számítást megelőzi az úgynevezett számított összeg kiszámítása. Amit úgy kell meghatározni, hogy a bevételt csökkenteni kell a költséggel. Költséget csak a bevétel mértékéig lehet elszámolni, tehát a jövedelem összege nem lehet negatív szám, legkevesebb nulla lehet.

Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül

A tulajdonban tartás figyelembevétele

Ingatlan átruházásakor vagy öröklésekor egyaránt a számított összegből a szerzés időpontjától függően számítjuk ki a jövedelmet. Vagyis a törvény figyelembe veszi meddig tartjuk a tulajdonunkban az ingatlant (ez a tulajdonban tartás figyelembevétele).

örökölt ingatlan eladása 5 éven belül

Örökölt ingatlan eladása utáni adózás mértéke

Ezzel a kalkulátorral gyorsan és egyszerűen kiszámolhatod mennyi az ingatlan eladás adója. Kattints ide!

Ingatlan eladásból keletkező jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni, amelynek mértéke (2023-ban) 15%. Tehát a számított összegéből az öröklés óta eltelt évek függvényében számított jövedelem után számított 15%-os rész az, amit be kell fizetnünk, mint személyi jövedelemadó.

Ide:

10032000-06056353 (NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla)

A jövedelmet az eladást követő év május 20-ig a kell bevallani. Ha ezt nem tesszük meg, akkor a NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésével és beküldésével kell megállapítani és bevallani, az adót is eddig a határidőig kell megfizetni.

Nem kell bevallani az ingatlan eladásból származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik.

Hány év után adómentes az ingatlan eladás?

Az örökölt ingatlan eladása 5 éven túl adómentes.

Külföldön lévő ingatlanhagyatékra az itthoni rendelkezések nem terjednek ki.

Eladás előtt érdemes-e felújítani az örökölt ingatlant?

Mennyi ideig tart az eladás?

Szükséges-e megvárni a hagyatéki eljárás végét az eladással?

Hamarabb is el lehet adni az ingatlant, mint ahogy véget ér az hagyatéki eljárás?

Ha maradtak hasonló kérdéseid és érdekelnének a válaszok, keress fel!

 

Amennyiben örökölt ingatlan eladásában keresel segítséget, fordulj hozzám bizalommal. 

Ingyenes konzultáció

Minimál csomag

Kiemelt csomag

népszerű

Hűség csomag

A legjobb áron szeretnéd eladni az ingatlanod? Szeretnéd, ha kiszámítható és tervezhető lenne a folyamat? Írj üzenetet! A lehető legrövidebb időn belül visszahívlak.

Vízi Sándor ingatlanos

Összehasonlítás

Az űrlapot sikeresen elküldted.

Hamarosan jelentkezem.