Az ingatlanpiac sajátossága, hogy hullámzó a kereslet, ezért manapság már nem elég pusztán jelen lenni. Kínálati piac esetén minden második utcasarkon akad egy „eladó ingatlan” tábla, és az online hirdetési felületek is roskadoznak a kínálattól. Ennek ellenére sok tulajdonos még hónapok után is értetlenül áll az előtt, hogy miért nincs komoly érdeklődő, ajánlat pedig még annyi sem. A hiba azonban ritkán a piacban, sokkal inkább a stratégiában keresendő. Az alábbiakban azt vizsgálom meg, mi kell ahhoz, hogy egy lakás ne csak „eladó” legyen, hanem valóban el is keljen.

A „láthatatlan lakás” jelenség – amikor senki nem találja meg a hirdetést

Az egyik leggyakoribb, mégis alulértékelt probléma az, amikor a hirdetés egyszerűen nem jelenik meg azok számára, akik keresnek. Ez előfordulhat a rosszul megválasztott hirdetési ár miatt, de ugyanilyen súllyal eshet latba, ha ha kulcsfonsosságú paramétereket nem tüntetjük fel a hirdetésben. Sokan például nem írják le, hogy „erkélyes”, „téglaépítésű”, vagy hogy „azonnal költözhető” – holott ezekre a szavakra célzottan szűrnek a vevők.

Emellett az sem mindegy, hogy a hirdetés melyik oldalon, milyen pozícióban, milyen képi anyaggal jelenik meg. A túl általános szöveg és a gyenge minőségű fotók gyakorlatilag láthatatlanná teszik a lakást az érdeklődők szemében.

Eladó ingatlanok versenye – mi alapján választ a vevő?

A mai vevő válogat. A keresési lehetőségek bősége miatt pillanatok alatt képes öt-tíz hasonló paraméterű ingatlant összehasonlítani. Ezért egy hirdetés már nem csupán információt közöl, hanem döntési alapot is nyújt. A vevői döntésben első helyen az ár áll, de szorosan követi az állapot, az elhelyezkedés, majd a benyomás, amit a hirdetés kelt.

Az ingatlan tehát nem csak termék, hanem élmény is. Az, hogy milyen érzést vált ki a fotó, milyen üzenetet hordoz a leírás, meghatározhatja, hogy a vevő rákattint-e, tovább olvas-e, érdeklődik-e.

Nem minden érdeklődő vevő – és nem minden vevő célcsoport

Gyakran előfordul, hogy egy hirdetés „mindenkinek szól”, és épp emiatt senkinek sem szól igazán. Egy kisebb lakás lehet ideális első otthonnak, de nem biztos, hogy befektetők számára is vonzó. Egy felújított, drágább lakás lehet tökéletes családoknak, de túl sok lehet egy egyedülállónak.

A célcsoport meghatározása és megszólítása kulcsfontosságú. A jó hirdetés nemcsak leírja a paramétereket, hanem úgy pozícionálja a lakást, hogy az megszólítsa a valódi célközönséget – stílusban, képi világban, szóhasználatban egyaránt.

Az eladó szerepe: hirdető vagy irányító?

Az ingatlan eladását sokan passzív folyamatként képzelik el: felkerül a hirdetés, aztán majd történik valami. Valójában viszont ez egy komplex folyamat, amelyet irányítani kell. Az eladónak folyamatosan monitoroznia kell a visszajelzéseket, érdeklődéseket, újraértékelni az árazást, és finomítani a stratégiát.

A kérdés tehát nem az, hogy van-e érdeklődő, hanem az, hogy az érdeklődésből lehet-e konkrét ajánlatot generálni. Ez csak úgy lehetséges, ha az eladó aktívan jelen van a folyamatban, vagy olyan szakemberre bízza azt, aki képes stratégia mentén vezetni az ügyletet.

Eladó ingatlanok vizuális versenye – képek, drón, videó, lakberendezési stílus

A vizuális megjelenés nemcsak egy esztétikai kérdés. Egy jó fotó egyenértékű egy első benyomással. Egy drónvideó a környék hangulatát adhatja vissza, míg egy jól berendezett szoba a leendő életérzést közvetítheti.

Az úgynevezett „home staging” – azaz az ingatlan bemutatásra történő előkészítése – egyre elterjedtebb. A rendezett tér, a színek tudatos használata, a minimális dekoráció mind azt szolgálja, hogy a vevő el tudja képzelni: ott élni jó lenne. Ez egy olyan érzelmi kapocs, amelyet egyetlen paraméter vagy számadat sem képes pótolni.

A vevő útja: hogyan és hol keres ingatlant ma Magyarországon?

Az érdeklődők első útja ma már szinte kizárólag online történik. A legismertebb hirdetési portálok mellett egyre nagyobb szerepet kap a közösségi média és a keresőoptimalizált tartalom. Azok a lakások, amelyek jól szerepelnek a keresési listákban, több kattintást kapnak – és ez gyakran több eladásban is megmutatkozik.

Nem mindegy tehát, hogy milyen, a leírásban szereplő kulcsszavakkal, milyen keresőbarát struktúrában jelenik meg egy hirdetés. A „jó környéken lévő lakás” kifejezés például önmagában túl általános, de ha társul hozzá az adott környékre jellemző infrastruktúra, a kiemelt szerepet játszó közintézmények felsorolása vagy a környéket jellemző épületek leírása (pl. polgári, új építésű), az máris szűkíti a versenyt – és növeli a relevanciát.

Mikor van szükség szakértő segítségre?

Bár sok tulajdonos egyedül is meg tudja oldani az eladást, vannak helyzetek, amikor érdemes szakértőt bevonni. Ilyen lehet, ha a lakás már régóta hirdetésben van érdeklődés nélkül, vagy ha az eladó külföldön él, esetleg nincs ideje a megtekintések kezelésére.

Egy tapasztalt ingatlanközvetítő nemcsak abban segít, hogy a lakás eljusson a megfelelő vevőkhöz, hanem a teljes folyamatot menedzseli: az árazástól kezdve a tárgyalásokon át egészen az adásvételi szerződésig.

Záró gondolat

Az „eladó ingatlanok” kifejezés mögött valós élethelyzetek, célok, vágyak és döntések húzódnak meg. A cél nem az, hogy egy lakás egyszerűen kikerüljön a piacra, hanem az, hogy valóban el is keljen – méghozzá jó áron, megfelelő vevő kezébe kerülve. Ehhez pedig több kell, mint egy szimpla hirdetés: stratégia, tudatosság, és sokszor egy külső, objektív szem. Ha ezek megvannak, az eladás nem kérdés, hanem következmény.

Ha ingatlan eladás előtt állsz, és szeretnéd elkerülni a kellemetlen meglepetéseket, vedd fel velem a kapcsolatot! Segítek a teljes eladási folyamat során, beleértve az adózási kérdéseket is!