Az ingatlan eladás folyamatának központi kérdése, mennyit is ér a lakás.
Elöljárójában annyit elárulok, hogy az általad beárazni kívánt ingatlanod eladási árát sajnos nem fogod a cikk végére megtudni (hiszen nem vagyok varázsló), nem tudom milyen ingatlanod van. Inkább arra nyílik rálátásod, milyen lehetőségek állnak előtted, hogy fényt deríts erre a titokra. Mert habár jó úton jársz valószínűleg, hiszen elkezdtél információk után kutatni (valaki csak a hasára üt és úgy áraz), még nem vagy elég közel.
De ha nem tudod meg pontosan ebből a cikkből (sem) az ingatlanod pontos árát, akkor miért olvasnád el egyáltalán?
Nos, ha szeretnél magadnak időt spórolni, ha szeretnéd kihagyni azt a lépést, hogy órákat, rosszabb esetben fél napokat töltesz az internet előtt, a “mennyit ér a lakásom” kérdésére keresve a leghitelesebb választ, akkor érdemes elolvasnod a cikket. Én elvégeztem helyetted a kutatómunka nagy részét és valós számokkal láthatóvá teszem számodra is, hogy merre érdemes tovább indulni ebben a témában.
Lássuk, milyen lehetőségek is vannak az ingatlan eladás kardinális kérdésének megválaszolására.
Ezek a programok kínálják a legegyszerűbb legkényelmesebb és leggyorsabb megoldást az online ingatlan értékbecslés területén. Ha interneten kutakodsz éppen, még csak fel sem kell állnod a gép előtt. Maradhatsz a kényelmes fotelben, vagy székben és pár adat megadását követően máris “képbe kerülsz”. Még a telefont sem kell megemelni, hogy felhívj valakit.
Az összehasonlíthatóság kedvéért vegyünk egy a valóságban is létező lakást, ami piacon volt és el is adtam. Nézzük meg, melyik ingatlan kalkulátor mit számol ki, milyen árat javasol az ingatlanra.
Nagyjából ezeket az adatokat kérik az összehasonlításban szereplő ingatlan értékbecslés kalkulátorok. Azért írom, hogy nagyjából, mert jellemzően nem ugyanazokat a kategóriákat használják pl. az ingatlan állapotának jellemzésére. Egyik kéri pontosan az emeletet, a másik azt kérdezi, emeleti-e az ingatlan és így tovább.
Most pedig lássuk szépen sorban, egymás után, mennyit is ér a “lakásom” egy-egy ingatlan kalkulátor szerint.
Az oldalnak kifejezetten értékbecslő modulja még csak részlegesen van, ami az ingatlan hirdetés felvitelekor, a bevitt adatokból ad ki nekünk egy árat, amit használhatunk belátásunk szerint. Ezen felül minden hirdetésben megtalálható egy összehasonlító panel, ami a hirdetésben szereplő ingatlan négyzetméter árát hasonlítja össze a hasonló, környékbeli hirdetések átlagáraival.
Az első árbecslőjük ezt adta ki:
A második (a hirdetések átlagárait figyelembe vevő) ezt adta ki:
Az oldal a kínálatukban lévő valamennyi ingatlan összes paraméterét figyelembe veszi, melyek alapján egy algoritmussal számított értéket közöl velünk. Felhívják a figyelmünket, hogy ez az adat, csak tájékoztató jellegű.
Három adatot kaptam a megadott adatok alapján az árkalkuláció végén.
Az oldalon lévő kalkulátor adatokat kér, amit megadunk és kész is vagyunk. 1 perc alatt végére érünk a folyamatnak.
Két adatot kaptam, melyek a tájékoztatás szerint nem minősülnek hiteles értékbecslésnek, tájékoztató jelleggel bocsátják rendelkezésemre:
Eddig ez a név tetszik a legjobban mert törekszik magát annak nevezni, ami. 🙂
Tájékoztatásuk alapján az érték meghatározást a kínálatukban szereplő és szerepelt ingatlanok adatai alapján kaphatjuk meg. Elsősorban 150 MFt alatti lakások esetében ad iránymutatást.
Nos, sajnálom de egyetlen adatot sem kaptam. Helyette ezt az üzenetet írta ki a oldal: “Sajnáljuk, az ön által megadott paraméterek alapján jelenleg nem tudunk értékbecslést készíteni. Kérjen segítséget szakértő kollégáinktól.”
Ez volt legfurább értékbecslő modul. A helyett, hogy adatokat kért volna, be kellett írnom az eladásra szánt ingatlan(om) címét, becsült értékét (mi van???) méretét, típusát, állapotát és az elérhetőségeim.
A folyamat végén egy felugró popup fogadott egy üzenettel: “Az online értékbecslésedet jelenleg készíti a rendszer, amelyet kollégáink átnéznek és várhatóan 4-8 órán belül a megadott e-mail címre eljuttatunk.”
Itt, két kép formájában meg is osztanám amit kaptam. Sajnos, itt nem kaptam értékelhető eredményt. Azt tudatták velem, hogy az általam megadott ár magas, amit néhány a környéken eladott hasonló lakás eladási árával támasztottak alá. A kérdés annyi, mi alapján gondolják, hogy hasonlóak az ingatlanok?
Nagy reményeket fűztem hozzá. Más értékbecslőknél nem voltam hajlandó kétszer kitölteni az adatmezőket, de itt megtettem, mert nem akartam elhinni az eredményt. Az értékbecslés eredménye a következő üzenet: “Kollégáink néhány napon belül, a megadott telefonszámon keresni fogják ingatlanközvetítési ajánlatunkkal kapcsolatban.”
Hát ez rettentő lehangoló.
Csakhogy, mire megírtam ennek a cikknek a felét, egy e-mail várt a postafiókomban a következőkkel:
ingatlanbecslo.com Az említett oldalon meglepően sok és részletes információkat kért tőlem a kalkulátor. Az adatok megadása után elkezdődött a kalkuláció és erősen “homokórázni” kezdett az oldal. Nagyjából 45 percig hagytam, hogy ezt tegye, majd bezártam az oldalt. Egy esély lehet, hogy túl szigorúnak tűnik, de a többi oldal is ennyit kapott (kivéve az otp).
A valóság említése fontossá teszi, hogy leírjam nem szántam időt az interneten található összes online kalkulátor kipróbálására. A célom nem az hogy egy teljeskörű elemzést készítsek. A célom annyi, hogy egy megismertessem veled egy valós példán keresztül, mire képes egy, az interneten található ingyenes lehetőség.
A cikk elején már leírtam a vizsgált ingatlan főbb paramétereit, melyeket a vizsgált kalkulátorok figyelembe vesznek. Most pedig lássuk mit eredményezett egy valós eladási szándékkal rendelkező eladó meghirdetett ingatlannak és egy arra jelentkező potenciális vevő találkozása.
Ahogyan az elején említettem, valós példán keresztül nézzük meg az eredményeket. A fent vizsgált ingatlan tényleges eladási ára:
A varkoz.hu eredménye 24%-al becsülte alul az ingatlant.
Az ingatlannet.hu eredménye 48%-al becsülte alul az ingatlant.
Az ingatlan.com árbecsőjének javaslata 11%-al magasabb kínálati árat javasolt, mint az eladási ár.
Az ingatlan.com a hasonló ingatlanok kínálati árának maximum értéke 1%-al alacsonyabb árat, minimum értéke 9%-al alacsonyabb árat mutatott, mint a valós eladási ár.
A dh.hu saccolója nem adott eredményt. Azt javasolta, keressem fel valamelyik kollégájukat és kérjek segítséget.
Az otpip.hu hozzátevőleges becsült értéke 3%-al marad el a tényleges eladási ártól.
Az otpip.hu hozzátevőleges becsült minimuma 10%-al alacsonyabb árat, maximuma 11%-al magasabb ára adott ki, mint a tényleges eladási ár.
A livlia segédletét én nem használnám.
Az ingatlanbecslo.com betöltést 45 perc-ig vártam. Végül sajnos nem töltött be, így nem kaptam adatot.
Most felsorolás jelleggel leírom neked mik azok a fontos paraméterek, amit részben, vagy egyáltalán nem vettek figyelembe a kalkulátorok. Itt nem a kalkulátorokat egyenként szeretném kielemezni, hanem inkább arra szeretném irányítani a figyelmed, mire kell neked is figyelned ha be szeretnéd árazni a saját ingatlanod. Illetve mire figyel egy ingatlanközvetítő, amikor áraz.
Fontos, hogy a felsorolás csak társasházi lakások esetében helytálló. Családi házak, ikerházak, sorházak, nyaralók esetében még jópár szempont képbe kerül, vagy épp kiesik.
Természetesen nem gondolom, hogy magánszemélyként gyakori lenne egy jogilag új ingatlan eladás részesévé válni. A célom a kalkulátorok összehasonlítása volt és hogy bemutassam neked, milyen eredményt ad egy ingatlan értékbecslés kalkulátor egy valós eladáshoz képest, amikor egy olyan lakásról van szó, ami eltér az átlagostól.
Korrekt és fer lenne a verseny ha kalkulátoronként 5 lakással megpróbálkoznék, majd azokat az adatokat vetném össze, de kinek van ennyi ideje :). Úgy gondolom ez az egy példa is jól mutatja, mire számíthatunk, ha ilyen megoldást választunk.
Nézd meg az eredményeket és használd ezeket a lehetőségeket belátásod szerint. Az én javaslatom az, hogy az ingatlan eladás fontosabb attól, minthogy megpróbáljuk “elbliccelni” az egyik legfontosabb lépést, vagy a dolog komplexitását figyelmen kívül hagyva átlépjünk fontos részleteken.
Ahhoz hogy megkapd az eredményt regisztrálni kell (e-mail, telefonszám, név), vagy meg kell adnod az adott ingatlanközvetítő oldalon az adataid (email, telefonszám, név). Ezt úgy hívják: lead generálás. Olyan eladó ingatlanok tulajdonosaival van így lehetőségük felvenni a kapcsolatot, akik már komolyan gondolkodnak azon, hogy meghirdessék ingatlanukat és már csak a hirdetési árat szeretnék belőni. Ez nagyban megkönnyítheti, az eladó ingatlanok felkutatását.
Találtam olyan oldalt is, aki nem kér kontakt adatokat. Ott néhány kedves szóval invitálták az érdeklődő tulajdonost a kapcsolatfelvételre.
A fentiekben a piaci ár vagy másnéven eladási ár vonatkozásában olvashattál az ingatlan kalkulátorokról. Észre vehetted, hogy egyrészt ársávot adnak meg, másrészt megkülönböztetnek eladási árat és hirdetési árat. Amikor arra keresed a választ, hogy mennyit ér a lakásod, nagyon fontos ezt a két árat élesen megkülönböztesd te is egymástól. Ez azért van mert ezek a fogalmak teljesen mást jelentenek.
Nem nehéz kitalálni, melyik mit jelent, hiszen mindkét elnevezés elég beszédes.
Tapasztalataim szerint a legtöbb magánszemély a hirdető oldalakon látott hirdetési árakat veszi alapul legszívesebben. Gyakran elkövetik azt a hibát, hogy az ott látott árakat valós vételárakként kezelik. Az ott látható ingatlanok állapotát pedig nem szívesen, de leginkább nem tényszerűen veszik figyelembe. Ebből következően a látható árak fölé árazzák saját ingatlanukat máris. Majd, mivel a vevők szeretnek alkudni, ezért egy méretes alkut is rászámolnak még az eddigiekre, mert a lakás eladás fontos kritériuma, hogy a vevő méreteset tudjon alkudni.
Kevesen merik elhinni, hogy egy tudatos és merészebb árazással több vevőt lehet egyszerre alkuhelyzetbe hozni, amit kellő tapasztalattal kezelve, megfelelő kommunikációval nagyon szépen le lehet vezényelni, mégpedig úgy, hogy az irányártól akár magasabb eladási árral szálljunk ki a végén tulajdonosként. Még akkor is, ha ingatlanunk egyáltalán nincs alul árazva.
Természetesen ez nem ennyire egyszerű, mint ahogy leírtam és nem csak a felsorolt dolgoktól függ egyedüliként, hogy sikerül-e ilyen helyzetet tudatosan előidézni. A célom mindössze annyi, hogy a fő témához kapcsolódva felhívjam a figyelmed arra, ha ilyen helyzetet szeretnél előidézni, abban nagy segítségedre van a tudatos és helyes árazás is.
Nos ez például egy olyan tényező, ami nem paraméterezhető, nehezen jósolható meg előre a hatása az ár növekedésére, de a jó hír, hogy tudatosan elő tudjuk idézni.
Fotó, videó, alaprajz, rend, tisztaság, esetleg home staging.
Biztos vagyok benne, hogy mindenki hallott már ezekről. Mégis tele van az internet olyan hirdetésekkel, ami nem segíti kellőképpen a legjobb eladási ár elérését.
Fontos! Ha a legjobb árat szeretnéd elérni, akkor a legjobb arcát kell mutatni az ingatlanodnak.
Ez is egy olyan tulajdonság, ami jelentősen befolyásolja az ingatlan eladás folyamatát és egyben az árat is.
A piaci árnak többféleképpen a végére járhatsz és ha egyedül vágsz bele az ingatlan értékesítés folyamatába, a legjobb úgy tekinteni erre a pontra, mint az egész folyamat Achillesz-sarkára.
Ha tapasztalt értékbecslőt sikerül találnod, akkor egy kisebb összeg fejében megoldhatod ezt a kérdést. A hivatalos értékbecslés díja 2022-ben 30.000 forint körül mozog egy átlagos budapesti ingatlan esetében. Érdemes viszont olyan értékbecslőt keresni, akinek egyrészt nagy információs adatbázishoz van hozzáférése (eladott ingatlanok adatait tartalmazó adatbázis), másrészt van tapasztalata. Ez is egy szakma, ezt is meg kell tanulni. Ez sem úgy működik, hogy valaki elvégzi a szükséges képzést és máris tálentum.
Egy ilyen értékbecslés 1-3 hónapig releváns (a piac dinamikájától függően), tehát ennyi ideig tudod érdemben felhasználni az árazáshoz.
Megpróbálkozhatsz azzal, hogy saját magad méred fel a piacot. Megvizsgálod milyen, a saját ingatlanodhoz hasonló ingatlanok vannak jelenleg a piacon és azokat milyen áron kínálják, majd a paramétereik súlyozását és átlagolását követően le kell számolnod a területen lévő, aktuális piaci alku mértékét. Így viszonylag közelítve megkaphatod az eladandó ingatlan aktuális piaci árát. Ha elég körültekintően jársz el, valószínűleg nem lesztek messzire a valóságtól.
Ezt a módszert megpróbálhatod kiegészíteni a közelmúltban eladott környékbeli ingatlanok eladási árával, amiket szintén súlyozni kell. Fontos, hogy az eladási ár önmagában nem elég. Szükséges információ az állapot, az elhelyezkedés, tájolás, az eladás dátuma, stb.
A leírtak alapján azért látszik, hogy a reális értékbecslés nem egy 10 perces munka, ráadásul sok ponton el lehet rontani. Ha nem vagy gyakorlott ingatlan eladó, érdemes szakember, akár értékbecslő, akár ingatlanos segítségét kérni. Így nem fogod áron alul, vagy csak hosszú idő eladni az ingatlanod.
Hasznos lehet számodra, ha tudod, hogy nálam az ingatlanközvetítői díj, tartalmazza a piaci érték meghatározását!
Fontos: ingatlanossal akkor tudsz jól áraztatni, ha valós eladási szándékod van. Egy tapasztalt ingatlanos akkor lesz a segítségedre a tőle elvárható maximalitással, ha valós szándékkal keresed fel.
…mert már árulod egy ideje, de nem vagy elégedett az érdeklődők számával, vagy van folyamatosan érdeklődő de nem kaptál még mindig ajánlatot, esetleg még nulladik lépésként a meghirdetés előtt szeretnéd már tudni milyen árra számíthatsz, keress fel és megmondom.
Ezen az oldalon olvashatsz ingyenes tanácsadásomról.
Ha pedig már belecsapnál az ingatlan eladás folyamatába, és ingatlanközvetítőt keresel jó, ha tudod, nálam az ingatlanközvetítői díj tartalmazza a piaci érték meghatározását.
Szolgáltatási csomagjaimról itt olvashatsz.
10 dec 2022 
17 okt 2022 Hamarosan jelentkezem.
